La nue-propriété est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur depuis les années 2000. Elle permet d’obtenir un bien à forte valeur ajoutée sans apporter un investissement conséquent. Découvrez qu’est-ce que la nue-propriété, ses différents avantages, les droits, le fonctionnement et les obligations.
La nue-propriété par définition
Vous vous demandez qu’est-ce que la nue-propriété ? Élément principal du droit de propriété, la nue-propriété permet de disposer du bien en tant que possesseur. Par contre, le propriétaire ne peut pas occuper le bien et le mettre en location. La nue-propriété est différente de l’usufruit dans la mesure où dans ce dernier cas, le possesseur peut tirer des revenus en le mettant en location ou en occupant le bien.
Pour information, la propriété d’un bien est divisée en trois parties :
- Usus : usage (droit d’utiliser le bien en y habitant) ;
- Fructus : fruits (mettre en location le bien) ;
- Abusus : possibilité de vendre, de modifier ou de détruire le bien.
La nue-propriété fait référence à « abusus » où le propriétaire peut disposer du bien en tant que possesseur des murs. On parle de nue-propriété quand il y a démembrement d’une habitation.
Quels sont les droits et les obligations en nue-propriété ?
Avec l’accord d’un usufruitier, le nu-propriétaire peut vendre le bien. Par contre, il ne peut pas en profiter toute la durée de l’usufruit. Dans ce cas, il ne peut ni habiter ni louer ce bien. Celui-ci se charge de financer les travaux de gros œuvres (planchers, murs, toit, etc.). Les taxes relatives au bien et les charges sont payées par l’usufruitier. Si les deux parties sont d’un commun accord, l’usufruitier peut se charger des grosses réparations. Quand l’usufruit touche à la fin de son contrat ou que l’usufruitier est décédé, le nu-propriétaire devient le propriétaire intégral du logement.
Quels avantages ?
Après avoir vu qu’est-ce que la nue-propriété, il est jugé nécessaire de parler de ses avantages. La nue-propriété est un dispositif qui permet d’anticiper une succession. L’usufruitier et le nu-propriétaire se mettent d’accord sur les termes de la division. Cette dernière est déterminée sur une période définie ou en fonction de l’âge de l’usufruitier. Quand il y a un démembrement d’un bien, on parle de viager.
Avantages financiers
Investir en nue-propriété présente différents avantages fiscaux et financiers. En effet, ce dispositif permet d’acheter un bien à un coût raisonnable, car une remise de 23% par tranche de 10 ans est appliquée.
En achetant un bien à un tarif moindre, le nu-propriétaire peut ensuite le revendre au tarif d’origine. Le propriétaire réalise ainsi une plus-value, car il ne paie aucune charge liée au logement au cours de la revente. Par conséquent, il permet de profiter d’un bénéfice non imposable s’il détient le bien durant 30 ans. Si le nu-propriétaire revend le logement à un prix supérieur au tarif d’origine, il paie les impôts sur la plus-value.
Donation
En tant que nu-propriétaire, il profite d’une défiscalisation sur les revenus fonciers. En effet, durant le démembrement, il ne paie aucun impôt, car il ne perçoit pas de loyers. S’il souhaite transmettre son bien à un prix fiscal faible en nue-propriété, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. En transmettant le bien en nue-propriété aux descendants, les parents propriétaires restent les usufruitiers : démembrement immobilier viager.
Quand les parents décèdent, les progénitures profitent de la pleine propriété sans payer les droits de mutation. Avec la nue-propriété, ils profitent d’une fiscalité avantageuse. Les parents peuvent également transmettre l‘usufruit de leur vivant. Leurs enfants peuvent bénéficier d’un revenu complémentaire pour démarrer leur vie professionnelle ou poursuivre leurs études. Par ailleurs, ils doivent payer les rentes locatives.
Retraite
La nue-propriétaire est conseillée auprès des foyers qui ont un patrimoine confortable. Elle permet de préparer la retraite en envisageant de déménager dans un autre bien au moment du départ à la retraite. Se procurer un bien en nue-propriété permet de profiter d’un coût nettement bas pour réaliser des économies. Si les nus-propriétaires ne souhaitent pas habiter dans le logement, ils peuvent le revendre ou le mettre en location. Le bien peut également être démembré en donation pour anticiper la succession.
Toujours dans le cadre de la retraite, la nue-propriétaire peut s’y préparer à travers l’intermédiaire de l’acquisition de parts en SCPI. Il bénéficie de l’effet de levier, de déficit foncier et de fiscalité intéressante.
Voilà en bref qu’est-ce que la nue-propriété. Cette dernière offre de nombreux avantages aussi bien sur la succession que d’un point de vue fiscal et financier.
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