La gestion des loyers est loin d’être évidente pour certains propriétaires. En faites-vous partie ? Parfois, le loyer s’avère insuffisant. Il est alors nécessaire de penser à une révision à la hausse. Cependant, des réglementations ne sont pas à négliger. Dans cet article, découvrez de manière simple comment augmenter le loyer selon la loi.
Dans quels cas peut-on augmenter le loyer ?
Voici certains cas qui donnent au propriétaire le droit de procéder à une augmentation de loyer :
Révision annuelle
Si vous souhaitez savoir comment augmenter un loyer, vous devez comprendre ce que dit la loi. Selon les réglementations sur le pouvoir d’achat, le loyer d’un logement peut être révisé à la hausse chaque année. Et cela à condition que le contrat de bail le prévoie.
Le taux d’augmentation peut changer selon le département. En métropole par exemple, c’est plafonné à 3,5 %, tandis qu’en Corse, c’est 2 % à 3,5 %. Il convient de noter que pour déterminer cette hausse, vous devez tenir compte de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). L’INSEE publie ce dernier chaque trimestre. Vous ne devez pas fixer un nouveau loyer supérieur ou égal cet indice.
Le contrat de bail précise la date de la première augmentation. Ensuite, les révisions se font à chaque anniversaire de sa signature.
Changement de locataire
En tant que propriétaire, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires. Nous parlons ici du départ d’un ancien et de l’arrivée d’un nouveau locataire. Mais comme susmentionné, il faut toujours tenir compte de l’Indice de Référence des Loyers.
Cette liberté d’augmentation de loyer en cas de changement de locataire est particulièrement restreinte dans des zones régies par des dispositifs spécifiques comme le dispositif Pinel par exemple. Pour en avoir le cœur net, n’hésitez pas à demander auprès des autorités locales ou à vous servir du simulateur du service public.
Réalisation travaux d’amélioration
Si vous venez de faire des travaux, sachez que vous avez l’opportunité de revaloriser votre bien immobilier. Ce sont surtout des travaux de remise en état de ce dernier. Il peut s’agir aussi des travaux qui visent à améliorer la qualité de vie des occupants. Plus précisément, ceux-ci concernent l’isolation, la climatisation, la performance énergétique, etc.
Avec de telles réhabilitations, vous pouvez envisager une augmentation de 15 % du coût total des travaux sur le loyer sur une année.
Si l’augmentation du loyer suite à des travaux n’est pas mentionnée dans le contrat de bail, les conditions suivantes sont à respecter :
- Les travaux améliorent l’habitation ;
- Les travaux ont été prévus dans le contrat de bail ;
- La majoration de loyer après la réalisation des travaux est annoncée dans le contrat de bail.
Seuls les travaux d’envergure donnent à un propriétaire le droit de procéder à une augmentation de loyer suite à des travaux. Vous n’allez donc pas penser à revoir celui-ci après avoir réalisé de simples travaux de peinture ou de changement de sols.
Augmentation des charges
La hausse du coût des charges courantes est également une raison suffisante si vous vous demandez comment augmenter le loyer. Logiquement, le loyer de votre bien immobilier suit la tendance du prix des charges locatives. Ces derniers comprennent :
- Le coût de concierge ;
- Les dépenses liées aux entretiens courants et réparations des équipements communs tels que l’ascenseur, la clôture, le portail… ;
- L’entretien des parties communes telles que le parking, les voies de circulations, les espaces verts… ;
- La taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères… ;
- Les impôts fonciers ;
- Etc.
Loyer considéré « sous-estimé »
Vous trouvez que le montant du loyer de votre logement n’est pas suffisant après quelque temps de mise en location ? Sachez que vous pouvez envisager une augmentation, à condition de respecter quelques exigences.
Tout d’abord, vous devez trouver plusieurs références de loyers plus élevés. À noter que celles-ci doivent être comparables à votre bien immobilier. Les critères concernent plusieurs points tels que la zone géographique, le type de construction, le niveau de confort offert, etc.
Si votre logement se situe dans une zone de plus d’un million d’habitants, plus de 6 références de loyers supérieurs sont requises. Cependant s’il est situé dans une zone au-dessous de ce seuil, 3 références au maximum sont nécessaires.
Il est aussi de mise que plus de 2/3 de ces références n’ont pas connu de changement de locataires dans les 3 dernières années.
Ce qu’il faut faire en cas d’augmentation du loyer
Augmenter un loyer ne se fait pas à la légère. En effet, des réglementations sont à respecter et des procédures sont à suivre.
Fixer le loyer
La question qui se pose est « comment faire le calcul si on souhaite augmenter le loyer ? ».
S’il s’agit d’une augmentation annuelle, on utilise l’IRL. Et la formule suivante est à appliquer :
(L x N) / P
- L est le coût du loyer hors charges ;
- N correspondant au IRL nouvellement publié ;
- P est l’ancien IRL.
Prenons comme exemple une habitation louée à 1000 €. L’augmentation est alors : 1000 € x 141,03 (nouveau IRL) / 136,27 (ancien IRL) = 1035 €.
S’il est question d’une augmentation de loyer suite à des travaux respectant les conditions susmentionnées, l’indexation ne doit pas dépasser 15 % de la valeur totale des travaux, à répartir sur 12 mois.
Pour un logement de 700 € de loyer par mois par exemple, des travaux de plus de 8 400 € sont nécessaires pour envisager une augmentation. Cette dernière sera calculée comme suit :
8400 € x 15 % = 1260 € soit 1260 €/12 ou 105€ d’augmentation tous les mois.
Informer le locataire
En cas d’augmentation ou indexation de loyer, vous devez informer le locataire. Pour ce faire, vous pouvez lui envoyer une lettre de notification pour révision de loyer. Un courrier recommandé avec accusé pour justificatif est le plus conseillé. Cette lettre contient plusieurs informations, à savoir :
- Adresse du bien immobilier en question ;
- Date de l’indexation du loyer ;
- Date de prise d’effets de la hausse ;
- Montant du nouveau loyer mensuel ;
- Méthodes de calcul du nouveau loyer.
À noter qu’en cas d’augmentation de loyer, le locataire a le droit d’accepter les nouvelles conditions ou de les refuser et quitter le logement.
Voilà en quelques lignes comment augmenter un loyer. C’est une procédure qui ne se fait pas à la légère. En effet, des lois et des procédures sont à respecter.
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